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Auszug möglicher Darlehens-Arten in der Immobilien-Finanzierung

Standard-Darlehen-Formen

 

Annuitätendarlehen:

Das wohl bekannteste Darlehen in der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hier zahlt der Kreditnehmer regelmäßig Annuitäten in gleicher Höhe. Das bedeutet, dass die Tilgungsanteile im Zeitablauf zunehmen, die Zinsanteile der Annuitäten im Zeitablauf hingegen geringer werden. D.h., bei einem Annuitätendarlehen bleibt, der je nach Zahlungszeitpunkt zu zahlende Gesamtbetrag, für Zins und Tilgung gleich. Bei einer vereinbarten “einprozentigen jährlichen Tilgung” ist im ersten Jahr ein Prozent des Darlehensbetrages zu tilgen - in den folgenden Jahren steigt, wegen des sinkenden Zinsanteils der Annuität, der Tilgungsanteil an. Daher wird auch häufig in der Praxis folgende Formulierung verwendet:" Beginnend X% Tilgung plus der ersparter Zinsen”.

Ratendarlehen:


Bei einem Ratendarlehen, oder auch Abzahlungsdarlehen genannt, werden die Annuitäten im Zeitablauf geringer, weil die regelmäßig gezahlten Tilgungsbeträge gleich bleiben, die Zinsanteile aber sinken. Folglich werden bei dieser Darlehensvariante immer gleich hohe Tilgungsraten vereinbart.

Festdarlehen:


Bei einem Festdarlehen, oder auch Rückzahlungsdarlehen genannt, werden während der Laufzeit des Darlehens lediglich die Zinsen gezahlt. Die Tilgung des Darlehens erfolgt zum Laufzeitende durch Einmalzahlung. Daher wird im Bankenjargon auch häufig von einem “endfälligen Darlehen” gesprochen. Die Zinszahlungen sind über die Laufzeit des Darlehens gleich.

 

Sonder-Darlehen-Formen

Versicherungsdarlehen (Festdarlehen mit Lebensversicherung):

 
Alternativ zu einem herkömmlichen Bankdarlehen kann man auch ein Hypothekendarlehen von einem Lebensversicher bekommen. Hierbei erfolgt die Tilgung durch eine kapitalbildende Lebensversicherung an Ende. Bei dieser Kombinationsfinanzierung zahlt der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen als Rate (siehe auch Festdarlehen). Das Darlehen selbst ist tilgungsfrei gestellt, da die Rückzahlung erst am Laufzeitende durch die angesparte Lebensversicherung erfolgt. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in der Regel nach 12 bis 30 Jahren aus der Ablaufleistung der Versicherung. Für Eigentümer, die Ihre Immobilie nicht selbst nutzen, sondern vermieten wollen, kann sich die Variante aus einem tilgungsfreien Darlehen in Kombination mit einer Lebensversicherung, aus steuerlichen Gründen lohnen. Ein weiterer Vorteil ist die integrierte Todesfallversicherung.

Wichtig ist hier, das bei der Annahme der Renditeentwicklung, keine unrealistischen Erträge in Ansatzgebracht werden. Diese würden dann an Ende der Darlehenslaufzeit zu einen " Tilgungsloch " führen und das Darlehen könnte dann nicht in Gänze getilgt werden !

KfW-Darlehen:


Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt Kreditprogramme zur Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Investitionen häufig zu günstigen Konditionen, die unter den aktuellen Geld- und Kapitalmarktkonditionen liegen. Jedoch muss beachtet werden, dass nicht alle Kreditinstitute diese KfW-Mittel anbieten. Daher kann nicht garantiert werden, dass bei jeder Finanzierung die Darlehen der KfW berücksichtigt bzw. angeboten werden können.

Festdarlehen mit fondsgebundener Lebensversicherung:

 
Ähnlich wie bei einem Festdarlehen in Kombination mit einer kapitalbildenden Lebensversicherung, kann die Tilgungsaussetzung auch über eine fondsgebundene Lebensversicherung erfolgen. Die angesparte Lebensversicherung tilgt dann zum Ende der Darlehenslaufzeit das Darlehen durch Einmalzahlung in einer Summe. Während der Darlehenslaufzeit nimmt die Schuld des Darlehens nicht ab, da nur die Zinsen als gleichbleibende Rate gezahlt werden. Häufig spricht man auch von einem tilgungsfreien Darlehen mit Koppelung einer fondsgebundenen Lebensversicherung.

Festdarlehen mit Investmentfonds-Sparplan:

 
Eine ganz andere Möglichkeit der Tilgung bietet der Sparplan in Investmentfonds. Hierbei erwerben Sie laufend Anteile an einem Fonds, der das tilgungsfreie Darlehen dann durch Einmalzahlung in einer Summe ablöst. Diese Finanzierungsvariante unterliegt aber ganz besonderen Voraussetzungen bzw. auch Risiken.

Festdarlehen mit Rentenversicherung:


Selbst eine private Rentenversicherung könnte bei Kapitalauszahlung als Tilgungsersatz dienen. Die laufende Tilgung wird hierbei durch die Besparung einer privaten Rentenversicherung ersetzt.

Festdarlehen mit Bausparverträgen:


Bei dieser Variante erfolgt die Tilgung des Festdarlehens über einen angesparten Bausparvertrag. Durch die Besparung eines Bausparvertrages sichert man sich bereits heute den Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen. Um dieses zinsgünstige Darlehen zu erhalten, muss der Bausparer ca. 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart haben. Nach Zuteilung des Bausparvertrages löst dieser das Festdarlehen ab. Speziell in einer Niedrigzinsphase lohnt sich der Abschluss eines Bausparvertrages, da sich der Bausparer hiermit bereits heute gegen hohe Hypothekenzinsen in der Zukunft absichert.

Konstant - Darlehens - Modelle:

 
Hierbei handelt es sich um ein Modell mit konstanten Raten über die gesamte Laufzeit. Diese Variante ist insbesondere in einer Niedrigzinsphase sinnvoll, da man sich somit die niedrigen Zinsen über die gesamte Laufzeit sichert. Aufgebaut wird dieses Modell durch die Kombination eines Bausparvertrages mit einem Vorausdarlehen. Bei diesen so genannten Konstantmodellen sind die Bausparsumme und das Vorausdarlehen so aufeinander abgestimmt, dass der Bausparer immer gleichbleibende Raten über die gesamte Laufzeit zu zahlen hat. Diese Modelle haben in der Regel Laufzeiten von 12 bis 30 Jahren.

CAP-Darlehen:


Mit einem so genannten CAP-Darlehen kombinieren Sie die günstigen Zinsen eines variablen Darlehens mit der Zinssicherheit eines klassischen Annuitätendarlehens durch Festlegung einer Zinsobergrenze. Beim CAP-Darlehen ist der zu zahlende Zinssatz nicht an eine Zinsbindung, von beispielsweise 5 oder 10 Jahre gebunden, sondern ergibt sich je nach Art des CAP-Darlehens aus dem 3-Monats- oder 6-Monats-Euribor. Zu den Zinsanpassungsterminen haben Sie die Möglichkeit das Darlehen zu kündigen oder in eine langfristige Zinsbindung umzuwandeln. Somit bieten die CAP-Darlehen maximale Flexibilität zu günstigen Konditionen mit der Möglichkeit einem langfristig garantierten Zinssatz zu vereinbaren.

Fördermittel der Bundesländer und Kommunen:

 
Je nach Bundesland hat man die Möglichkeit, spezielle zinsgünstige Darlehen zu beantragen. Diese Förderdarlehen sind in der Regel besonders günstig, hängen aber von bestimmten Voraussetzungen ab. Häufig sind dabei Einkommens- und Wohnflächengrenzen zu berücksichtigen.

 

 

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